Préface d’Henry Buzy-Cazaux

Introduction

Problématiques générales posées par le développement du crowdfunding immobilier

Première partie : Le crowdfunding immobilier : Faits et chiffres

Questions : que finance exactement le crowdfunding immobilier ? Est-ce une réponse aux problématiques conjoncturelles du secteur de l’immobilier et de la construction ?

1. Introduction : qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
   • Première définition : le crowdfunding immobilier ou le financement par la foule de projets immobiliers. Extension du modèle de financement participatif au secteur spécifique de l’immobilier et de la construction
   • Comparaison en France, en Europe et dans le monde du nombre de projets et montants financés, aspects chiffrés
   • Place du crowdfunding immobilier dans la chaine de financement de l’immobilier français
2. Typologie des projets finançables par le crowdfunding immobilier
   Revue de détail des projets financés par les différentes plateformes françaises :
   • Type de projet : Investissement locatif, rénovation, viager,…
   • Comparaison avec les autres produits d’investissement immobilier (SCPI, SCI, Pinel,…)
   • Stade de développement et de financement des projets
   • Rémunération offerte aux investisseurs, coûts de financement proposés aux entreprises
3. Quels bénéfices pour les parties prenantes ?
   • Plateforme de crowdfunding immobilier : Analyse stratégique des 5 forces de Porter
   • Etat & collectivités : création d'emplois ? Clauses de 'crowdfunding' dans les marchés publics ?
   • Constructeurs/Porteur de projets immobiliers : plus de constructions ?
   • Acteurs traditionnels de l’intermédiation immobilière
   • Épargnants : diversification des actifs

Deuxième partie : Le crowdfunding immobilier son fonctionnement passé au crible

1. Plateformes de financement participatif et réglementations
   • Hors de nos frontières : des pays régulés et les autres
   • En France :
     • Statuts IFP, CIP ou PSI
     • Rappel sur la Loi Hoguet
     • Loi Macron et bons de caisse
     • Rappel de la loi Hamon : les biens divers
     • Rappel sur les exigences de la directive européenne AIFM : FIA
     • Offre au public
     • Placement non garanti
     • La réception-transmission d’ordres (RTO) ou d’exécution d’ordres pour le compte de tiers
     • L’exploitation d’un système multilatéral de négociation (SMN)
     • Le conseil en investissement financier
     • Le code de la consommation
2. Procédés de financement proposés par le crowdfunding immobilier : analyse des risques et opportunités
   • Les différents leviers de levée de fonds :
     • fonds propres et quasi fonds propres,
     • PEA PME,
     • prêt,
     • bon de caisse,
     • le prêt intra groupe,
     • le compte courant d’associé;
   • Les statuts juridiques des sociétés recevant les fonds :
     • Les sociétés civiles : SCI, SCCV
     • Les sociétés commerciales « classiques » : SA, SAS, SARL
     • Les sociétés en commandite

Troisième partie : Typologie et analyse détaillée des acteurs du crowdfunding immobilier

1. 1. Les différents montages et décryptages
   Synthèse permettant de dégager plusieurs groupes types de plateforme en fonction des véhicules, du statut juridique et du type de projet financé. Un indicateur de risque sera affecté à chaque groupe
   • Le prêt rémunéré
   • Offre de titres de capital ou de titres de créance
   • Les bons de caisse
   • Autres : supports immobiliers
2. Fiches plateformes
   Avec le soutien de l’ANACOFI et de son service A.Notations, l’étude proposera une fiche signalétique détaillée pour chaque acteur français du crowdfunding immobilier (29 «plateformes françaises identifiées à novembre 2015), tenant compte des résultats fournis par A.Notations et enrichie de nos analyses complémentaires.
   Cette fiche détaillera notamment les types de projets financés, les véhicules et montage de financement retenus, la réglementation encadrant leur activité et les risques spécifiques qui y sont attachés. Ces fiches intégreront également une partie actualité notable, commentée, propre à chacune des plateformes.

Synthèse et conclusion

Synthèse objectivée des entretiens menés avec les différentes parties prenantes au financement participatif de l’immobilier en France.

• Comment tenir compte des spécificités du crowdfunding immobilier dans la réglementation du financement participatif ? Quel traitement des plateformes offrant l’investissement dans des parts de société civile ?
• Comment protéger l’industrie du crowdfunding immobilier de l’aléa moral ?
• Comment assurer une protection (limitation de la perte en capital ?, liquidité des investissements ?), et une information optimale des épargnants sans brider le potentiel de croissance de ce nouveau levier de développement ?
• L’intermédiation peut-elle favoriser le développement du crowdfunding ? Comment intégrer efficacement le crowdfunding dans la chaine de financement de l’immobilier français ?
• Quelle fiscalité optimale des investissements réalisés sur les plateformes de crowdfunding immobilier ?
• Quel cadre réglementaire européen pour les opérations de crowdfunding immobilier ?
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